商业综合体到底还能火多久？
在电商冲击、消费分级、城市更新的多重夹击下，商业综合体前景如何成为地产圈最焦虑的话题。先给出结论：不会消亡，但会剧烈分化。未来十年，约三成项目将被淘汰，三成原地踏步，剩下四成通过“内容+场景+科技”完成价值跃迁。
（图片来源网络，侵删）
城市更新为何给商业综合体二次生命？
老旧商圈腾挪出的核心地块，正被改造成“微型城市”。以上海上生·新所为例，老厂房变身策展型商业，租金比周边传统mall高出。城市更新带来的三大红利：
- 地段不可复制：核心城区几乎无新增土地，存量资产改造坐享成熟客流。
- 政策补贴：北京、深圳对工业遗址改造给予最高30%建安补贴。
- 文化溢价：历史建筑的故事性让品牌愿意支付更高溢价。
Z世代需要怎样的商业综合体？
95后、00后贡献了超40%的线下消费，但他们不再为“购物”而来。调研显示，Z世代到访商业综合体的TOP3动机：
- 拍照发社交平台的高颜值场景
- 能参与互动的沉浸式体验
- 小众品牌首店/限定店
成都SKP开业当天，%Arabica咖啡限定周边排队三小时，证明“稀缺性”比折扣更有杀伤力。
业态组合正在发生的三大颠覆
传统“零售-餐饮-娱乐”黄金比例被打破，新公式是：
策展空间+主理人品牌+夜经济+宠物友好
（图片来源网络，侵删）
- 策展空间：深圳万象天地里，美术馆与潮牌店混铺，月客流提升。
- 主理人品牌：广州东山口一栋老别墅里，独立书店+黑胶唱片+精酿酒吧坪效达普通零售三倍。
- 夜经济：上海INS新乐园夜间销售额占比65%，凌晨两点仍人声鼎沸。
- 宠物友好：杭州天目里设置宠物电梯、饮水池，带宠家庭停留时间延长。
科技如何重构商业综合体？
数字孪生、AI导购、无感支付不再是概念。北京朝阳合生汇的“虚拟人客服”已能处理80%问路咨询；深圳万象食家通过热力图实时调整店铺灯光，低客流区域亮度自动降低节能。未来五年，三大技术将深度渗透：
- 元宇宙入口：消费者在家用VR“逛”商场，下单后由骑手配送。
- 动态定价：根据实时客流调整停车费，闲时免费吸引人群。
- 碳足迹可视化：每消费一笔，屏幕显示减少的碳排放量，吸引ESG敏感人群。
轻资产模式是救命稻草吗？
万达、新城、华润纷纷转向“小股操盘”，输出品牌与管理。轻资产的三大陷阱：
- 标准化与在地化冲突：三四线城市直接复制一二线品牌组合导致水土不服。
- 业主方干预：部分开发商要求强制植入关系品牌，破坏整体定位。
- 利润变薄：管理费收入仅为租金的1/5，对运营团队考核更严苛。
成功案例：华润“万象轻资产”产品线，通过模块化品牌库（分城市级别匹配业态）实现三年扩张20个项目零失败。
未来商业综合体的终极形态
它可能叫“城市客厅”，具备以下特征：
- 无边界：室内外空间彻底打通，绿植从地面蔓延到屋顶。
- 时间折叠：白天是联合办公，晚上变身livehouse。
- 社群自治：消费者投票决定下一季引入的品牌。
东京涩谷PARCO已试点“消费者董事会”，每月票选淘汰末位品牌，空铺由得票最高的候补品牌自动补位。
（图片来源网络，侵删）
普通人如何抓住商业综合体红利？
不是只有开发商才能分蛋糕：
- 小业主：购入核心区老旧商铺，等待被大型运营商整体收购。
- 创业者：瞄准“宠物摄影”“汉服租赁”等mall稀缺业态，争取首店政策优惠。
- 上班族：考取商业地产运营师证书，人才缺口达47万，年薪普遍30万+。
商业综合体的未来，属于那些把空间当作内容运营的人。当同行还在讨论租金坪效时，领先者早已用策展思维把商场变成永不落幕的嘉年华。
评论列表