2024年房价会涨吗？——大概率结构性上涨，普涨时代已经结束。
政策风向：宽松还是收紧？
2023年四季度起，央行连续两次下调LPR，五年期利率跌破4%。政策底已现，但“房住不炒”仍是底线。地方政府层面，限购、限售、限贷的松绑呈“因城施策”态势：
- 一线城市：仅微调，如深圳缩短社保年限；
- 强二线：全面取消限购，如苏州、南京；
- 三四线：补贴契税、发放购房券，刺激刚需。
供需关系：库存与人口谁说了算？
库存：截至2024年3月，全国百城新建住宅库存去化周期为14.2个月，低于18个月的警戒线，但区域分化极大。
人口：2023年常住人口增量前十的城市，商品房成交面积占全国三成，人口流入仍是房价核心支撑。
自问：人口流出的城市房价还会涨吗？
自答：除非出现极端货币宽松，否则难现反弹，保值属性弱化。
金融杠杆：利率、首付与月供
当前首套主流利率3.75%，二套4.15%，为近十年低位。月供压力测试：以总价300万、贷款210万、30年等额本息计算：
- 利率4.9%时，月供11145元；
- 利率3.75%时，月供9729元；
- 每月少还1416元，总利息节省51万。
自问：利率还会再降吗？
自答：美联储若2024下半年开启降息，国内LPR仍有10-20BP空间，但已接近底部。
买房最佳时机：三个信号灯
信号一：成交量连续三个月环比上升
量在价先，当核心城市周均成交突破12个月均值，说明需求开始入场。
信号二：土地溢价率回升至15%以上
开发商敢拿地，意味着对未来售价有预期，土拍热度是先行指标。
信号三：二手房议价空间缩小至5%以内
业主心态从“降价求售”转为“小幅让价”，市场底确认。
城市轮动：一线、二线、三四线怎么选？
一线：北京、上海、深圳核心区供应稀缺，改善需求旺盛，2024年预计涨幅3%-5%。
强二线：杭州、成都、西安等，产业+人口双轮驱动，优质学区房仍有5%-8%空间。
三四线：仅建议自住，投资回报率低于理财，流动性差。
自住与投资的决策树
自问：现在买房是自住还是投资？
自答：
- 自住：满足“三近”原则——近地铁、近学校、近商圈，利率低位可果断入手；
- 投资：只盯核心城市核心地段，租售比高于1:300才考虑，否则不如REITs。
避坑指南：开发商、物业、合同
开发商：优先选择“绿档”房企，剔除三条红线踩线企业。
物业：查验物业费收缴率，低于80%的小区后期维护堪忧。
合同：重点关注交房时间、违约金比例、面积误差条款，空白处一律划线。
未来五年：房产的α与β
β收益来自货币宽松与通胀，α收益来自城市、地段、产品。普涨β时代结束，精选α成为必修课。
自问：手里有多套房要不要卖？
自答：非核心城市、非地铁房、房龄超15年的老破小，趁2024年小阳春出货，置换到高能级城市。
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