政策风向：从“去杠杆”到“稳地产”
**2023年下半年开始，中央连续释放“稳地产”信号**： - 首套房贷利率动态下调，部分城市已低于4%； - “金融16条”延期，开发贷、并购贷窗口重新打开； - 超大特大城市城中村改造每年拉动近万亿投资。 **自问自答：政策底到了吗？** ——销售底尚未完全夯实，但融资底已现。对于现金流健康的房企，2024上半年是拿地窗口期。 ---需求侧：人口、改善、租赁三条赛道
**1. 人口净流入的高能级城市** 长三角、珠三角、成渝核心圈年净流入仍超20万人，刚性需求托底。 **2. 改善型换房潮** 全国人均住房面积已超41㎡，但2000年前建成的老旧住宅占比达36%，**“卖一买一”链条正在重启**。 **3. 长租房公募REITs开闸** 保障性租赁住房REITs平均派息率4.3%，高于十年期国债120bp，**开发商可转型“投建管退”轻资产模式**。 ---供给侧：谁在出清，谁能存活？
**出清名单**：高杠杆民营房企，2021-2023年已退市或违约的超过40家。 **存活逻辑**： - **央企、地方国企**：融资成本3-4%，可逆周期拿地； - **区域深耕型民企**：单城市市占率>15%，以快周转对冲资金成本； - **代建龙头**：轻资产输出品牌与管理，净利润率稳定在8-10%。 ---城市分化：一张图看懂哪里还有“洼地”
**房价收入比＜10且库存去化周期＜12个月的城市** - 长沙：房价收入比8.3，去化周期7.8个月； - 合肥：科创产业拉动人口，去化周期9.2个月； - 成都：主城更新+天府新区双轮驱动，去化周期10.1个月。 **自问自答：三四线城市还能碰吗？** ——除非有高铁、产业、人口三重利好中的至少两项，否则谨慎进入。 ---盈利模式：从“拿地—开发—销售”到“资管—运营—退出”
**传统路径** 毛利率已由2018年的30%下滑至2023年的15%，**单纯靠土地红利不可持续**。 **新路径** - **TOD综合开发**：地铁上盖地块溢价率平均低10%，但销售速度高30%； - **产业园区勾地**：产业导入换取住宅低价地，净利润率可回升至20%； - **商业REITs退出**：华润、万科已试点购物中心REITs，资本化率5.5%-6%。 ---风险雷达：2024年必须盯紧的四个指标
1. **居民中长期贷款月度增量**：连续三个月低于2000亿，预示销售二次探底； 2. **土地出让金同比下滑幅度**：若全年跌幅>20%，地方财政压力将倒逼政策再放松； 3. **二手房挂牌量增速**：重点城市若月环比>5%，说明“以价换量”压力加大； 4. **美国十年期国债收益率**：>4.5%将压制国内房贷利率进一步下调空间。 ---实操建议：三类资金的不同打法
**自有资金（安全优先）** - 选择核心城市核心区尾盘现房，折价10%-15%收购，持有出租年化收益3.5%+； **机构资金（收益优先）** - 参与央企Pre-REITs基金，锁定三年后公募退出，目标IRR 12%-15%； **高净值个人（平衡优先）** - 配置“住宅+长租公寓”双资产包，前者博增值，后者稳现金流，组合杠杆控制在50%以内。 ---尾声：穿越周期的三点认知
**1. 房地产仍是10万亿级市场，只是利润率回归制造业；** **2. 城市更新、保障房、代建三大赛道将贡献超40%增量；** **3. 2024年不是终点，而是“新发展模式”的起点，早转型者先受益。**
（图片来源网络，侵删）
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