会温和上涨，但区域分化明显；高新南、天府总部商务区、东安湖三大板块最具潜力。
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成都楼市基本面：人口、经济与土地
人口净流入：过去五年成都常住人口年均增加约38万，2023年末达2129万，增量全国第二，住房需求持续旺盛。
产业结构升级：电子信息、生物医药、航空航天三大千亿级产业集群成型，高薪岗位集中高新南、双流西，购买力扎实。
土地供应节奏：2024年中心城区计划供地1.6万亩，同比减少12%，其中住宅占比降至45%，稀缺性推高核心地段地价。
政策风向：限购、限售与信贷
限购是否再收紧？
目前仍执行“144㎡以下限购”，但二孩及以上家庭可多购一套；预计2024年不会加码，以稳预期为主。
限售时间有无变化？
取证后满两年可售，热点楼盘延长至五年；投资客退场，自住比例提升。
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房贷利率走势
2024年2月首套主流4.1%，二套4.9%，处于近十年低位；若LPR再下调20基点，月供压力继续减轻。
区域价值拆解：哪里最抗跌？
高新南：产业+学区双引擎
- 金融城、大源、新川三大组团新房均价3.2-4.5万/㎡，五年涨幅跑赢大盘15%
- 地铁8号线、30号线2025年通车，通勤效率再提升
- 学区：泡桐树天府校区、七中初中天环校区，学区房溢价约12%
天府总部商务区：国家级红利
- 西博城、天府大悦城、招商花园城三大商业体2024-2026年陆续开业，商业体量超120万㎡
- 独角兽岛、超算中心已投运，高端租赁需求旺盛，90㎡三房月租可达5500元
- 土拍：2023年12月成交楼面价1.84万/㎡，刷新天府新区纪录
东安湖：大运遗产+低密住区
- 大运会主场馆周边宅地容积率≤2.0，洋房+小高层为主
- 地铁2号线书房站、13号线规划中，15分钟到攀成钢
- 2024年新房均价1.8-2.2万/㎡，剪刀差明显
购房时机：现在该出手吗？
自住客：窗口期已至
利率低位+开发商年终折扣（普遍3-5个点），总价200万房源可省6-10万；建议优先高新南二手次新房，议价空间大。
投资者：精选租售比
租售比≥1:250才值得入手；天府总部商务区90㎡三房总价260万，月租5500元，租售比1:236，跑赢理财。
避坑指南：三类楼盘谨慎碰
- 远郊文旅盘：如黄龙溪、街子古镇，空置率超40%，转手周期长
- 超高容积率：容积率＞4.0的刚需盘，未来升值乏力
- 小产权/军产房：无法按揭，拆迁赔偿低
2024年成都买房行动清单
1. 提前半年做流水：月供≤家庭月收入50%
2. 盯紧土拍：楼面价＞1.5万/㎡区域，半年内新房必涨
3. 二手砍价：房龄＞5年可压价8-12%
4. 税费优化：满五唯一可省2-3个点个税
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