还会涨吗？短期看政策、中期看土地、长期看人口，成都整体仍具备温和上涨动力。
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成都房价上涨的底层逻辑
决定一个城市房价的核心变量只有三个：人口净流入、产业能级、金融杠杆。成都恰好在这三方面都拿到了高分。
- 人口净流入：七普数据显示，过去十年成都常住人口净增581万，全国仅次于深圳、广州。2023年成都常住人口2126.8万，同比再增24.5万。
- 产业能级：电子信息、生物医药、航空航天三大万亿级产业集群成型，天府新区、东部新区双轮驱动，高薪岗位持续增加。
- 金融杠杆：成都首套房贷利率已降至LPR-20BP，二套最低LPR+60BP，杠杆友好度在一线及新一线城市中排前三。
2024-2026年成都房价走势预判
政策面：限购松绑与人才补贴并行
2024年4月成都全域取消限购，叠加“人才购房补贴最高60万”新政，释放约12万张房票。政策底已现，市场底预计在2024Q3-Q4出现。
供需面：核心区库存仅5.8个月
截至2024年5月，成都主城五区+天府新区可售库存去化周期5.8个月，远低于全国平均的14.2个月。其中：
- 高新区、锦江区库存＜4个月
- 双流、龙泉驿库存≈7个月
- 远郊如新津、青白江库存＞15个月
价格面：年均涨幅或维持在3%-5%
综合机构预测，2024-2026年成都新房均价年复合涨幅3%-5%，低于2016-2018年的疯涨，但跑赢通胀无悬念。
成都买房最佳时机窗口
刚需：2024年7-10月
理由：
- 开发商年中冲刺，折扣力度最大（普遍额外优惠2-3%）
- 二手房东降价急售，议价空间可达5%-8%
- 房贷利率处于历史低位（首套4.0%）
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改善：2025年春节后
理由：
- 2024年底大量改善盘集中入市，2025年初进入买方市场
- 天府新区核心区教育配套（如石室中学、七中育才）2025年秋季正式招生，学区溢价兑现
投资：2025年下半年起
需满足三要素：
- 选择地铁四期规划站点800米内
- 周边有产业用地规划（可查自然资源局控规图）
- 单价低于同板块次新二手房10%以上
成都各梯队板块价值扫描
| 梯队 | 代表板块 | 2024均价(元/㎡) | 2026预测均价 | 年化涨幅 |
|---|---|---|---|---|
| 第一梯队 | 金融城、攀成钢 | 42000 | 46000 | 4.6% |
| 第二梯队 | 新川、兴隆湖 | 28000 | 31500 | 6.0% |
| 第三梯队 | 东安湖、怡心湖 | 18000 | 20000 | 5.4% |
| 第四梯队 | 青白江、新津 | 9000 | 9800 | 4.3% |
注意：第四梯队仅适合本地自住，投资需谨慎。
常见疑问快问快答
Q：现在买天府新区会不会站岗？
A：不会。兴隆湖-科学城板块2024年住宅用地成交楼面价已破1.6万/㎡，面粉贵过面包，倒逼房价上行。但需避开2021年前高溢价地块项目。
Q：二手房和新房怎么选？
A：核心区选二手（现房+学区确定），新区选新房（产品迭代+税费低）。举例：同样预算400万，金融城二手90㎡三房vs新川新房120㎡四房，前者抗跌后者增值。
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Q：成都房价有泡沫吗？
A：用房价收入比衡量，成都2023年为11.2，低于深圳的47.1、北京的25.4，略高于长沙的8.5，处于合理偏高区间。
实操建议：三步锁定笋盘
- 查土拍：登录成都市公共资源交易服务中心，筛选近6个月成交楼面价低于周边在售均价30%的地块，周边2公里内楼盘重点关注。
- 盯挂牌：贝壳找房设置“降价房源”提醒，降价幅度≥5%且满两年的房源，24小时内联系看房。
- 谈周期：新房争取“首付分期6个月”，二手房要求“过户后1个月再付尾款”，用时间换空间。
成都楼市的底层支撑从未动摇，真正的风险不是价格波动，而是选错板块和时机。把买房当作配置城市股票，选择基本面最强的“龙头股”，时间会给你奖励。
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