值得投资，但需精准选位；核心商圈租金仍有小幅上涨空间，远郊需警惕空置。
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北京商铺投资现状：谁在买、谁在租？
2024年一季度，北京商业用房成交面积同比上涨，但买家结构悄然生变：
- 机构买家占比升至42%，险资、REITs瞄准地铁上盖与社区底商；
- 个体投资者更谨慎，单套总价控制在800万以内，偏好20~60㎡临街小铺；
- 主力租户从传统餐饮转向咖啡、烘焙、宠物服务、医疗诊所等“悦己型”业态。
租金还会涨吗？先看供需两端
供给端：新增供应集中在哪？
未来三年，北京预计新增商业面积中，通州运河商务区、丽泽金融区、昌平生命科学园三大板块占总量近六成。大量写字楼底商同步入市，局部区域将出现租金踩踏。
需求端：哪些业态在抢铺？
据仲量联行数据，2023下半年北京餐饮首店数量同比增，其中：
中式茶饮、平价小酒馆、社区诊所拓店最猛；
传统服装、大型KTV则大面积退租。
核心商圈VS新兴板块：怎么选不踩坑？
| 维度 | 王府井/三里屯 | 通州运河 | 昌平回龙观 |
|---|---|---|---|
| 当前租金（元/㎡·天） | 55~75 | 18~25 | 12~18 |
| 空置率 | 5%以内 | 15% | 22% |
| 未来三年新增供应 | 几乎为零 | 120万㎡ | 80万㎡ |
| 适合人群 | 高净值长期持有 | 机构整购 | 现金流玩家短持 |
投资回报模型：真实案例拆解
案例：朝阳区青年路60㎡社区底商
- 买入总价：720万（单价12万/㎡）
- 月租金：3.8万（签约5年，年递增5%）
- 年化租金回报：6.3%
- 若三年后转手，按保守涨幅8%，总IRR约9.1%
自问：为何敢给8%的升值预期？
自答：地铁3号线开通节点+周边住宅入住率已超90%，需求确定性强。
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政策风向：哪些文件必须读三遍？
- 《北京市商业消费空间布局专项规划（2022-2035）》
关键词：15分钟便民生活圈，社区底商迎政策红利。 - 《关于规范改建宿舍型租赁住房的意见》
关键词：允许“商改租”，部分滞销商铺可转型现金流资产。 - 《北京市户外广告设施设置专项规划》
关键词：外摆经济，门头审批放宽，直接提升小餐饮租金承受力。
避坑指南：90%新手会忽略的三件事
1. 查“商业限售令”
2017年后拿地的商业项目，需取证后满3年方可散售，避免买到无法过户的“内部认购”铺。
2. 算清物业费与取暖费
五环外大型商业综合体，物业费动辄元/㎡·月，直接吃掉0.5%年化收益。
3. 看清“烟道条件”
想做餐饮，必须确认是否预留餐饮专用烟道及隔油池，否则后期改造费高达30万+。
未来五年，北京商铺的三种可能剧本
剧本A：温和上涨
假设GDP年均增速，核心商圈租金年涨，远郊持平。
策略：持有核心、抛售远郊。
剧本B：结构性分化
人口持续向五环外疏解，社区型商铺跑赢购物中心。
策略：加仓10~50㎡社区临街铺。
剧本C：REITs全面铺开
基础设施REITs扩容至商业地产，散户可通过基金分享租金红利。
策略：卖掉低流动性散铺，换购REITs份额。
给不同资金量级的实操清单
预算300万以内
目标：通州北苑、房山长阳地铁口30㎡以内小铺
重点：租给24小时便利店或连锁药房，租约至少签5年。
预算300~800万
目标：海淀清河、朝阳常营社区底商50~80㎡
重点：优先选一拖二结构，一层零售、二层可做诊所或教培。
预算800万以上
目标：东城、西城学区临街整栋
重点：关注“带租约出售”标的，现金流从买入第一天即开始。
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