外国人可以在哪些国家直接买房？
美国、加拿大、英国、澳大利亚、日本、泰国、葡萄牙、西班牙、希腊、土耳其均**允许非居民以个人名义购房**。其中，泰国对外国人有**49%公寓份额上限**；土耳其要求**军事禁区外**；希腊部分地区需额外**国防部批准**。若目标国有限制，可通过**成立本地公司**或**长期租赁结构**曲线持有。
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海外买房流程分几步？
- 选国与选城：先锁定政策友好、货币稳定、租售比高的城市。
- 远程看房：利用Matterport 3D、FaceTime直播，减少差旅。
- 出价与谈判：美国可砍价，英国多为“密封投标”，日本新房折扣有限。
- 律师尽调：核查产权、抵押、规划许可，避免买到“违建”或“共有纠纷房”。
- 签约与定金：通常支付**10%定金**，进入冷静期。
- 申请贷款：海外买家利率比本地高1–2%，需准备**海外收入证明**。
- 交割：律师完成资金监管、税费清算，领取钥匙与产权证书。
外国人贷款买房利率高多少？
以美元计价的主流市场为例：
- 美国：本地30年固定约6.5%，外国人7.5–8.5%，需首付35–40%。
- 英国：本地5年固定约5.2%，外国人6.5–7%，首付25–30%。
- 澳大利亚：本地浮动5.8%，外国人7–8%，首付30%，需FIRB批文。
若想降低利率，可**开设当地银行账户**并存放6个月流水，或选择**离岸银行**（如HSBC Expat、DBS Treasures）提供的**美元/欧元按揭**。
海外房产持有阶段有哪些税？
年度持有税
- 美国：Property Tax 0.5–2.5%评估价，可抵扣联邦所得税。
- 英国：Council Tax 900–3,000英镑，出租可转嫁给租客。
- 日本：固定资产税1.4%+都市计划税0.3%，老旧房可享减免。
租金所得税
各国对**非居民房东**预扣税率不同：
- 西班牙：24%固定，无扣除项。
- 葡萄牙：28%，但可扣除维修、管理费。
- 加拿大：25%，提交NR6后可按净租金25%预扣。
空置税与短租限制
温哥华、巴黎、巴塞罗那对**连续空置6个月以上**征收1–3%房价的空置税；伦敦部分区要求短租**每年不超过90天**。
出售时的资本利得税怎么算？
核心公式：（出售价－原始购价－可抵扣费用）×税率
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- 美国：联邦15–20%，州税0–13.3%，外国人需预扣**FIRPTA 15%**。
- 英国：非居民CGT 18–28%，可申请**Private Residence Relief**。
- 澳大利亚：非居民CGT 32.5–45%，持有12个月以上可享**50%折扣**。
若担心汇率波动，可在签约时**锁定远期汇率**，减少汇兑损失。
如何合法避税或减税？
- 利用双边税收协定：中美、中英协定可避免**双重征税**，抵免已缴海外税。
- 选择低税国实体持有：如通过**塞浦路斯公司**持有欧洲房产，股息预提税仅0%。
- 折旧抵扣：美国住宅可27.5年直线折旧，抵消租金收入。
- 1031交换：美国投资房出售后180天内换购同类资产，可**递延资本利得税**。
资金如何合规出境？
中国买家常用路径：
- 个人5万美元年度购汇额度**叠加直系亲属额度。
- 境外贷款**以境内资产抵押，资金直接打给海外律师监管账户。
- 跨境人民币支付**试点城市可直汇开发商账户，无需换汇。
务必保留**购房合同、律师账单、税单**，以便未来利润汇回时通过**银行真实性审核**。
买房后如何远程管理？
三大方案：
- 本地托管公司**：收费8–12%租金，含招租、维修、催租。
- 短租平台代运营**：Airbnb Plus、Sonder，分成20–30%，但入住率可达70%。
- 亲友代管**：成本低，需签署**授权书**并购买**房东保险**。
建议安装**智能门锁、水浸感应器**，通过App实时查看房屋状态。
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常见陷阱与避坑清单
- 产权类型混淆**：美国Condo vs Co-op，后者审批严格，转手难。
- 隐藏费用**：英国租赁产权地租翻倍条款，西班牙公证费1–2%。
- 汇率风险**：签约到交割周期若本币贬值10%，相当于房价变相上涨。
- 政策突变**：土耳其2022年将外国人购房入籍门槛从25万提至40万美元。
签约前务必让**独立律师**审阅全部文件，勿用开发商推荐律师。
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