商铺租赁需要注意什么_商铺租赁合同怎么写

一、商铺租赁需要注意什么？先厘清“选址”与“资质”两大核心

很多老板第一次找铺面，最容易被“地段好、租金低”的广告吸引，结果开业不到半年就关门。为什么？因为忽略了**选址逻辑**与**资质审查**。

1. 选址逻辑：流量≠销量

• **客流画像**：写字楼底商午餐时段人多，但晚上冷清；社区底商周末人多，工作日人少。先明确你的业态（餐饮、零售、服务），再对照客流画像。
• **可视性与可达性**：门头宽度≥3米、离主干道≤50米、有独立楼梯或电梯直达，这三项指标直接影响进店率。
• **竞争密度**：半径500米内同类商家超过5家，价格战一触即发，除非你有绝对差异化。

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2. 资质审查：别让“二房东”坑了你

• **房产证与房东身份证**：核对产权人姓名，避免二房东私下转租。
• **房屋用途**：商业、办公、还是工业？餐饮类必须“商业”性质，否则办不了《食品经营许可证》。
• **消防验收**：200㎡以上必须出具消防合格证；若前任租户改动过格局，需重新报审。

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二、商铺租赁合同怎么写？抓住“六大条款”与“三大陷阱”

1. 六大必备条款

1. 租期与免租期：租期建议3年起签，免租期争取30-60天用于装修。
2. 租金递增方式：每年递增5%以内可接受；若写“按市场价调整”，必须约定第三方评估机构。
3. 押金与违约金：押金通常为“2押1付”或“3押1付”；违约金不超过剩余租金的20%。
4. 转让与转租权：明确“经房东书面同意可转让”，否则后期转手困难。
5. 装修归属：合同到期后，**可拆卸设备归租户，固定装修归房东**，避免争议。
6. 拆迁补偿：如遇政府拆迁，装修补偿款如何分配？建议租户至少分得50%。

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2. 三大常见陷阱

• 阴阳合同：房东为了避税，要求签低租金合同，实际按高租金收。风险在于发生纠纷时，法院只认备案合同。
• 口头承诺：“可以办餐饮”只是口头？写入合同并注明“若因房屋性质导致证照无法办理，房东全额退还押金”。
• 物业费与公摊：部分老商场物业费高达30元/㎡/月，公摊面积占比30%以上，签约前要求物业出具费用明细。

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三、实战问答：高频疑惑一次说透

Q1：房东是个人还是公司，哪个更稳？

公司产权更稳。个人房东可能因家庭变故（离婚、继承）突然收回房屋；公司产权只要合同正规，一般不会出现“赶人”情况。

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Q2：租金支付方式怎么谈最有利？

押二付一>押三付一>年付。现金流紧张的初创品牌，可尝试“押一付三”+“第7个月开始按月支付”，但需让房东看到装修投入凭证。

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Q3：合同到期房东不续租怎么办？

提前6个月发书面续租意向函，保留快递回执。若房东执意收回，可争取**优先承租权**或至少3个月过渡期。

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四、进阶技巧：如何提升谈判筹码？

1. 用“装修投入”换“租金减免”

举例：计划投入50万装修，可提出“装修期免租2个月+第1年租金打9折”，房东通常愿意让步，因为装修提升了房屋价值。

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2. 用“品牌背书”换“更长租期”

连锁品牌可出示其他门店流水，承诺“提前解约赔偿3个月租金”，房东更愿意签5年以上长约。

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3. 用“行业数据”压价

调研同商圈3公里内空置率，若高于15%，直接拿数据谈判：“隔壁街空置半年，租金已从8元降到6元/㎡/天”。

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五、签约前48小时Checklist

• □ 房产证原件已核对，产权人姓名与身份证一致
• □ 房屋用途为“商业”，消防验收文件在有效期内
• □ 物业费、水电费、燃气费无欠费，拿到物业盖章的结清证明
• □ 合同内手写条款处已加盖骑缝章
• □ 房东收款账户为本人名下银行账号，非第三方代收

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商铺租赁是门技术活，从选址到签约每一步都藏着成本与风险。把上述清单打印出来，逐条打钩，至少能避开90%的坑。