二手房首付比例是多少_买二手房注意事项

二手房首付比例是多少？
首套普通住宅最低30%，非普通住宅或二套最低40%—70%，具体受城市限购、银行评估价、房龄影响。

一、首付比例到底怎么算？

很多人以为“成交价×30%”就是首付，其实银行按评估价放贷，评估价往往低于成交价，差额得自己补。

• 成交价200万，评估价180万，首套贷款70%：180×70%=126万，首付=200-126=74万，实际首付比例37%
• 若房龄超过25年，评估价再打9折，首付会进一步抬高

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二、哪些城市还在“认房又认贷”？

北京、上海、深圳、广州核心区仍执行认房又认贷，只要全国范围内有过贷款记录，再买就算二套。

城市	首套首付	二套首付
北京	35%	60%（非普通80%）
上海	30%	50%（非普通70%）
成都	30%	40%

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三、买二手房最容易踩的5个坑

1. 产权不清晰

问：如何快速核验产权？
答：登录当地不动产登记中心官网，输入房产证号即可查抵押、查封、共有权人。

2. 高额隐性费用

除了首付，还要准备：

1. 契税：首套90㎡以下1%，90—144㎡1.5%，144㎡以上3%
2. 增值税：未满2年按5.3%全额征收，满2年免
3. 中介费：主流2%—2.7%，可谈
4. 赎楼费：若卖家房贷未结清，需垫资解押，利率0.06%—0.1%/天

3. 学位被占用

问：买了学区房却上不了学？
答：去区教育局学籍科查“六年一学位”使用情况，让卖家签学位未占用承诺书。

4. 房屋质量隐患

重点检查：

• 厨房、卫生间防水层是否渗漏（闭水试验48小时）
• 阳台、飘窗结构裂缝
• 老小区电路是否铝线，需整改造成本高

5. 交易资金风险

务必走银行资金监管，房款先冻结在监管账户，过户完成后再划转给卖家，避免“房财两空”。

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四、如何砍价？掌握三句话术

1. “同小区同户型上周刚成交XX万，您挂高了。”
2. “我全款/首付高，流程快，您降点价大家都省心。”
3. “房子需要重新装修，预算至少10万，您看能否让一点？”

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五、贷款银行怎么选？

不同银行评估价差异可达10%，直接影响首付。

银行	评估系数	放款速度
国有大行	保守，约成交价的85%	30—45天
股份行	灵活，可达90%	20—30天
城商行	激进，最高95%	15—20天

建议：先让3家银行做预评估，选评估价最高且利率低的。

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六、签约当天必须核对的6份文件

1. 房产证原件与复印件
2. 卖家身份证、婚姻证明
3. 房屋抵押注销证明（若有贷款）
4. 物业费、水电燃气结清证明
5. 学区占用情况说明
6. 中介服务合同及佣金确认书

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七、过户后别忘做这3件事

1. 拿到新不动产权证后24小时内去银行做抵押登记，否则算违约。
2. 去物业办理业主信息变更，避免前业主欠费算到你头上。
3. 开通燃气、宽带过户，老房还需检查燃气表是否超期。

把以上环节全部跑通，首付准备、风险排查、砍价策略、贷款选择、过户细节就能一次到位，二手房交易不再踩坑。