2012年房价到底涨还是跌？
**一线城市先抑后扬，三四线城市分化明显。** 2012年全国70个大中城市房价指数显示： - **1—7月环比连续下降**，北京、上海跌幅一度超过1.2%； - **8月后跌幅收窄**，深圳、广州率先反弹，全年微涨0.3%； - **三四线城市库存高企**，温州、鄂尔多斯均价回落15%以上。 自问自答：为什么出现“剪刀差”？ 答：**人口流入差异与土地财政依赖度不同**。一线有刚需托底，三四线供应过剩。 ---史上最严调控如何落地？
### 1. 限购限贷组合拳 - **46个城市执行限购**：本地户籍限2套，外地需1年以上社保； - **二套房首付不低于60%**，利率上浮10%—20%； - **央行两次降息**：6月、7月分别下调0.25个百分点，意在稳预期而非放水。 ### 2. 房产税试点扩围 - **重庆、上海先行**： - 重庆针对存量独栋别墅，税率0.5%—1.2%； - 上海针对增量住房，人均60㎡以上部分按0.4%或0.6%征收。 - **释放信号**：持有环节成本上升，投资客开始抛售。 ### 3. 土地闸门收紧 - **全年住宅用地供应下降14.4%**，北京、杭州缩减三成； - **出让方式转向“限房价、竞地价”**，广州琶洲地块要求建成后售价不得高于2.2万元/㎡。 ---开发商资金链有多紧？
**自筹资金占比首次突破40%，信托成本飙至15%。** - 国内贷款占比从2011年的15.6%降至12.3%； - **海外发债激增**：恒大、碧桂园发行美元债利率高达12%—14%； - 降价促销成常态：龙湖、万科部分项目折扣低至8折，加速回款。 ---购房者心理发生了什么变化？
### 刚需族：从观望到抄底 - **降息后月供减少**：百万贷款20年期，每月少还约300元； - **“买涨不买跌”心态松动**：北京通州某盘开盘当天去化率从30%升至70%。 ### 投资客：撤离住宅转战商业 - **商铺、写字楼成交占比升至22%**，较2011年提高6个百分点； - **旅游地产升温**：海南陵水、云南丽江成交量同比增35%。 ---长效机制雏形显现了吗？
**保障房+房产税+土地改革三线并进。** - **新开工保障房700万套**，基本建成500万套，覆盖20%城镇家庭； - **《不动产登记条例》征求意见**，为后续房产税全国推广铺路； - **温州试点土地年限到期续期**，释放“自动续期”可能信号。 ---2013年楼市会怎么走？
**政策真空期或迎“小阳春”。** - **库存周期**：一线降至8个月，三四线仍高达18个月； - **政策预判**：若房价反弹过快，房产税试点或扩至深圳、杭州； - **风险提示**：三四线城市鬼城风险加剧，投资需谨慎。
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