城投行业现状：从“土地财政”到“运营财政”
过去十年，地方财政高度依赖土地出让金，城投公司作为“第二财政”几乎包办了基建、棚改、园区开发。然而，2022年起，房地产销售面积同比下滑，**土地财政断崖式下跌**，城投平台现金流普遍吃紧。财政部数据显示，全国土地出让收入同比下降，部分三四线城市跌幅超过40%。
与此同时，**隐性债务监管趋严**，财政部与银保监会联合发文，要求“穿透式”识别城投债务，禁止新增隐性债务。这意味着城投公司必须转向“运营财政”——通过经营性资产、产业投资、公共服务收费等市场化手段获取现金流。
---城市投资建设前景怎么样？
一问：基建需求消失了吗？
答案是否定的。中国城镇化率仅65%，远低于发达国家80%的水平。**都市圈、城市更新、保障性住房、新基建**四大领域仍存万亿级缺口。以深圳为例，2023年启动的“工业上楼”计划，单个项目投资就超百亿，全部由城投主导。
二问：钱从哪里来？
- **中央财政转移支付**：2023年专项债额度3.8万亿，其中70%投向市政基建。
- **REITs扩容**：保障性租赁住房、产业园区等资产可打包上市，如上海张江REITs首日涨幅30%。
- **社会资本合作**：PPP模式重启，北京地铁28号线引入京投+保险资金联合体，撬动比例1:4。
三问：哪些城市能突围？
人口净流入、产业能级高的城市更具韧性。**长三角、珠三角核心城市**的城投平台，2023年融资成本普遍低于3.5%，而东北部分地级市已突破7%。
---城投债还能买吗？
风险画像：打破刚兑的临界点
2023年贵州某县级城投技术性违约，标志着**“城投信仰”正式动摇**。但需注意，违约集中于非标（信托、定融），标准化债券仍保持零违约记录。Wind数据显示，2023年城投债兑付规模4.2万亿，实际违约率0.02%。
筛选逻辑：三把“筛子”过滤风险
- **行政层级**：省级>副省级>地级市>县级，昆明市级平台利差比县级低150BP。
- **财力指标**：一般公共预算收入/债务余额>1为安全线，成都2023年该比值1.8，绵阳仅0.7。
- **资产变现能力**：持有上市公司股权、优质园区物业的平台更抗跌，如合肥建投持有蔚来汽车股权市值超200亿。
实操策略：短久期+高流动性
当前建议**优先1年内到期、中债隐含评级AA+以上**的债券**。例如，2024年8月到期的苏州城投SCP001，收益率2.9%，成交量日均5亿，可随时变现。
未来五年：城投转型的三条赛道
赛道一：城市运营商
深圳地铁“轨道+物业”模式已复制至成都、杭州，**TOD综合开发毛利率达40%**，远超传统基建项目。
赛道二：产业投资人
合肥建投通过“基金招商”引入京东方、长鑫存储，2023年退出部分股权获利超百亿，反哺基建投入。
赛道三：绿色基建服务商
上海城投发行全国首单“碳中和”绿色债券，募集资金用于污水厂光伏改造，**IRR提升至12%**，并获得央行碳减排工具贴息。
---投资者必须跟踪的四个信号
1. **财政部债务风险等级**：红橙黄绿四档，红色区域暂停发债。
2. **土地出让金恢复度**：若连续3个月环比回升，可适度下沉资质。
3. **特殊再融资债发行**：2023年天津获500亿额度，直接置换高成本隐性债务。
4. **央行SPV工具**：传闻中的“紧急流动性工具”或成为城投债最后兜底手段。
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